К договору аренды нежилого помещения применяются положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений

1. Как следует из рассматриваемой ситуации, объектом аренды являлось нежилое помещение, принадлежащее на праве собственности ОАО «Корвет».

В договоре аренды нежилого помещения отсутствовало условие о размере арендной платы, что позволяет сделать вывод о том, что указанный договор является незаключенным в силу следующего.

2. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу п. 1 ст. 607 ГК РФ нежилые помещения относятся к объектам договора аренды.

3. Из п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» можно сделать вывод, что помещениями следует считать объекты недвижимости, входящие в состав зданий и сооружений.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 2 информационного письма от 01.06.2000 г. №53, нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

По аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к договору аренды нежилого помещения применяются положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений.

При этом согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (см. также постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.08.2006 г. по делу №А11-1043/2005-К1-2/81).

Таким образом, анализ действующего законодательства и судебная практика свидетельствует о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды нежилых помещений.

4. При этом согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, в силу упомянутого выше информационного письма от 01.06.2000 г. №53 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, а также иной судебной практики (например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.03.2012 №ВАС-2023/12 по делу №А41-39252/10; определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2011 г. №ВАС-17602/10 по делу №А14-4837/2010-125/6) следует вывод о том, что договор аренды нежилого помещения, заключенный ОАО «Корвет» и ЗАО «Персей» сроком на 11 месяцев, не подлежит государственной регистрации

5. Из приведенной нормы п. 1 ст. 654 ГК РФ следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения.

Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.
                  Указанный подход согласно которому размер арендной платы является существенным условием договора аренды нежилого помещения, подтверждается судебной практикой: см., например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2008 №4483/08, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2011 №Ф09-3297/11-С6; постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.05.2007 г. по делу №А43-32226/2006-17-585, от 26.09.2007 г. по делу №А28-2444/2006-94/25; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.09.2007 г. по делу №Ф08-5489/2007; постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.09.2008 г. №А08-6962/07-10; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.10.2008 г. №А21-1325/2008 и др.

Впрочем, следует отметить, что известны случаи, когда суды указывали, что к договору аренды помещений ст. 654 ГК РФ не применяется, поэтому размер арендной платы не является существенным условием (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2008 г. по делу №А21-3841/2007). Однако такой подход является исключением из общего правила.

6.  Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Исходя из того, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения, а также из того, что в договоре аренды нежилого помещения между ОАО «Корвет» и ЗАО «Персей» отсутствовало условие о размере арендной платы, указанный договор является незаключенным.

7. Так как на основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента заключения, а в случае с незаключенными договорами заключения договора не происходит, то отсутствует и правовое основание для исполнения таких договоров.

Аналогичной позиции придерживаются также и в научном сообществе (см. например: Кияшко В.А. «Правовые последствия признания договора незаключенным», «Право и экономика», №9, 2003).

В рассматриваемой ситуации договор аренды не порождает прав и обязанностей для ОАО «Корвет» и ЗАО «Персей», в том числе обязанность последнего по уплате арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

8. Вместе с тем, ЗАО «Персей» неосновательно сберегло денежные средства вследствие использования помещений ОАО «Корвет».

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

9. Так как незаключенный договор не порождает правовых последствий, и, следовательно, у сторон незаключенного договора отсутствуют обязательственные отношения, то и основывать исковые требования следует на нормах о неосновательном обогащении (об этом см. также Кияшко В.А. «Правовые последствия признания договора незаключенным», «Право и экономика», №9, 2003). При этом ОАО «Корвет» вправе заявить самостоятельное исковое требование о признании договора аренды незаключенным.

Такой подход подтверждается судебной практикой (например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2011 г. по делу №А65-25519/2009; постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.02.2011 по делу №А65-12407/2010).

Следует учитывать также, что известны случаи, когда суды отказывали в удовлетворении исковых требований, которые в аналогичных ситуациях были основаны истцом на положениях незаключенных договоров (см. например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.1998 г. по делу №А56-9287/98; постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 августа 2000 г. по делу №Ф04/2201-462/АО3-2000).

10. Размер неосновательного обогащения должен доказываться ОАО «Корвет» в силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту – АПК РФ).

Установить размер неосновательного обогащения возможно путем определения рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилым помещением. Рыночную стоимость возможно определить на основании отчета независимого оценщика либо по результатам судебной экспертизы, назначаемой судом по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле (ст. 82 АПК РФ). 

Комментарии

Комментариев пока нет